최근 역전세난으로 인해 전세금을 제때 돌려주지 못하는 집주인들이 늘고 있습니다. 이에 정부는 집주인의 대출 부담을 줄이기 위해 전세퇴거자금대출의 규제를 한시적으로 완화했습니다. 오늘은 전세퇴거자금대출의 조건 및 방법에 대해 알아보겠습니다.
전세퇴거자금대출 조건
전세퇴거자금대출은 임대차 계약 종료 시 세입자에게 전세금을 반환할 때 필요한 자금을 지원하는 대출입니다. 전세퇴거자금대출의 대상은 다음과 같습니다.
- 개인 임대인과 임대사업자 모두 가능합니다.
- 주택 형태는 아파트, 연립주택, 다세대, 주거용 오피스텔이 대상입니다.
▶ 대출조건
전세퇴거자금대출은 일반적으로 임대차계약 만료일 기준 2개월 전부터 접수가 가능합니다. 그리고 역전세난을 해결하기 위해 2023년 7월 27일부터 1년간 한시적으로 DTI 60%규제를 적용하고 있습니다.
이처럼 집주인의 대출 부담을 줄이기 위해 대출규제를 한시적으로 완화했는데요. 다만 직전 계약보다 전셋값이 하락해 이른바 역전세 상황에 놓이거나, 다음 세입자를 구하지 못한 경우에만 해당합니다.
따라서 대출금액은 보증금 차액 내에서 지원하며, 후속 세입자를 구하지 못한 경우 대출 한도 내에서 전세보증금대출이 가능합니다. 해당대출은 후속 세입자 보호를 전제로 하며, 전세금 반환 목적 외 사용은 금지됩니다.
대출한도 및 금리
전세퇴거자금대출의 한도는 LTV 기준 한도, DTI 60%, 전세보증금액 중 낮은 금액으로 정해집니다. LTV 기준 한도는 지역과 주택수에 따라 다르며, 규제지역의 1주택자는 50%, 다주택자는 40%, 비규제지역의 1주택자는 70%, 다주택자는 60%입니다.
금리는 1금융권이 3.9~4.2% 내외, 2금융권이 4.4~4.9% 내외 입니다. 하지만 이 금리는 시장상황에 따라 얼마든지 변동될 수 있다는점 유의하시기 바랍니다.
전세퇴거자금대출 유의사항
이어서 전세퇴거자금대출 시 유의사항에 대해 알아보겠습니다.
첫째, 대출 한도는 지역, 주택수, KB시세 등에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 대출을 받기 전에 본인의 상황에 맞는 대출 한도를 미리 확인하는 것이 좋습니다.
둘째, 대출 금리는 금융사별로 다를 수 있습니다. 따라서 대출을 받기 전에 여러 은행의 금리를 비교한 후 결정하시기 바랍니다.
셋째, 대출을 중도 상환 시에는 약 0.75% ~ 1.5% 내외의 중도상환수수료가 부과될 수 있습니다. 만약, 단기간만 사용할 자금이라면, 금리가 좀 높더라도 중도상환수수료가 낮은 금융사를 선택하는것이 유리합니다.
전세퇴거자금대출이 불가능한 경우
일반적인 전세퇴거자금대출이 불가능한 경우, 사업자담보대출 또는 P2P담보대출을 활용해 자금마련이 가능합니다.
▶ 사업자담보대출
사업자담보대출은 가계자금대출에 적용되는 DSR과 LTV 규제가 적용되지 않기 때문에, 대출규제 우회수단으로 주로 활용되는 금융상품입니다. 사업자담보대출은 시세 2억 이상의 주택을 본인명의 또는 부부공동명의로 소유한자를 대상으로 하며, 일부 상호금융권은 사업자 등록과 동시에 진행이 가능합니다.
다만 신용점수가 나이스 기준 665점 이상은 되셔야 접수가 가능합니다.
사업자담보대출은 전세퇴거자금 용도로 곧바로 활용할 수 없기 때문에, 전세퇴거일에 브릿지 후 사업자담보대출이 실행됩니다.
사업자담보대출은 일반적으로 주택을 담보로 대출을 해주는 상품입니다. 하지만 전세퇴거자금대출은 전세금을 반환하기 위한 목적으로 이루어지는 대출이기 때문에, 주택을 담보로 하는 사업자담보대출을 바로 받을 수 없습니다.
따라서, 전세퇴거일에 사업자 등록을 하고 사업자담보대출을 신청하면, 전세금을 반환할 수 있는 자금을 마련할 수 있습니다. 하지만, 사업자 등록을 하고 대출을 실행하는 데는 시간이 걸리기 때문에, 전세퇴거일에 맞추기 위해서는 브릿지 대출을 활용해야 합니다.
브릿지 대출은 일시적인 자금 부족을 해결하기 위해 짧은 기간 동안만 활용하는 대출을 말합니다. 전세퇴거자금대출을 받기 전까지 필요한 자금을 마련하기 위해 브릿지 대출을 활용하는 것입니다.
▶ P2P담보대출
일반적인 전세퇴거자금대출이 불가한 경우 활용할수 있는 금융상품 그 두번째는 P2P담보대출입니다. P2P담보대출은 최근 부동산 시세의 급락으로 인해 서울, 경기 등 일부 상급지의 아파트 물건만 한도가 나오고 있습니다. 최대한도는 LTV65~70% 선이며, 중도상환수수료가 없지만, 대출 시 플랫폼 수수료가 발생한다는 단점이 있습니다.
P2P업체를 통한 전세퇴거자금대출은 금리가 높은 편이기에 신규 임차인이 구해질때까지 단기성 자금으로 주로 활용하는 편입니다.
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