전세 가격이 떨어져 기존 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하는 역전세를 해소하기 위해 정부가 한시적으로 집주인에게 전세금 반환 대출 규제를 1년 간 (’23.7.27~’24.7.31.) 완화했습니다. 관련 내용과 대출 조건 및 한도 등을 알아보겠습니다.
전세금 반환대출 완화 주요 내용
역전세로 인해 기존 세입자 전세금 반환에 어려움을 겪는 집주인이 전세금 반환을 위해 은행권 대출을 고려하는 경우, ‘23.7.27일부터 1년간(23.7.27~24.7.31)’ 한시적으로 전세금 차액분(기존 전세금에서 신규 전세금을 뺀 금액) 등에 대한 전세보증금 반환을 목적으로 하는 대출규제(DSR·RTI 등)가 완화됩니다.
조건
전세금 반환대출 조건은 다음과 같습니다.
▶ 지원대상
- ‘23.7.3일 이전에 임대차 계약이 체결된 경우 중 ‘24.7.31일까지 임대차 계약만료 등 반환수요가 발생하는 집주인
- 집주인은 개인과 임대사업자를 포함하며, 주택형태로는 아파트, 연립·다세대, 주거용 오피스텔 등이 포함됩니다.
▶ 대출 지원 범위
- 후속 세입자가 당장 구해져서 전세금 차액분을 대출받는 경우뿐만 아니라, 당장 후속 세입자를 구하지 못한 경우에도 전세금이 기존 세입자에게 원활히 반환될 수 있도록, 우선 완화된 대출규제(DTI 60%, RTI 1.0배) 범위 내에서 반환자금을 지원합니다.
- 단, 이 경우 집주인은 1년 이내에 후속 세입자를 구해 해당 전세금으로 대출금액을 상환해야 합니다.
▶ 자가 거주자로 입주하는 경우
- 집주인이 자가 거주자로 입주하는 경우(기존 세입자 퇴거 후 본인이 직접 입주)에도 자력반환 능력(현재 거주주택의 전세보증금 등)을 엄격히 확인하는 것을 전제로 반환자금을 대출받을 수 있습니다.
- 단, 이 경우 집주인은 대출 실행 후 1개월 내에 입주해야 하며, 최소 2년 이상 실거주 여부가 모니터링되며 엄격한 관리조치가 병행됩니다.
대출한도 및 금액
전세금 반환대출의 대출한도 및 대출금액 조건은 다음과 같이 정리됩니다.
▶ 대출한도
- 개인: DSR 40% 적용 제외, DTI 60%만 적용
- 임대사업자: RTI 1.25(비규제)∼1.5배(규제)에서 1.0배로 하향 조정
▶ 대출금액
- 전세금 차액 지원 원칙
- 필요에 따라 전세금 전액대출 후 차액상환 가능.(이러한 경우 1년 내에 후속세입자 계약 시, 전세보증금으로 대출금 우선 상환, 또는 해당 주택으로 집주인 입주 시, 집주인 본인의 퇴거자금(전세보증금) 확인 등)
이러한 대출 조건으로 인해 전세금 반환이 어려운 집주인은 총부채상환비율(DTI) 60%를 적용받게 됩니다. DTI는 주택담보대출 이외의 다른 대출은 이자 상환분만을 반영하기 때문에 기존 DSR 규제보다 느슨한 규제로 간주됩니다.
본인의 연소득, 대출금액 및 기간 등을 입력하여 DTI를 계산할 수 있습니다. 아래 계산기를 통해 확인할 수 있습니다.
정부는 예시로 연 소득이 5000만원이고 대출금리가 4.0%, 30년 만기인 경우, 이로 인해 대출 한도가 기존 대출보다 약 1억7500만원 정도 늘어날 수 있다고 추산하고 있습니다.
임대사업자인 경우, 임대업 이자상환비율(RTI)이 현행 1.25∼1.5배에서 1.0배로 하향 조정되므로 더 우대받을 수 있습니다.
대출 금액은 보증금 차액 내에서 지원되며, 필요한 경우 전세금 전액을 대출로 받아 차액을 상환할 수 있습니다.
보호조치
보호조치를 통해 역전세 반환대출의 자금 남용을 방지하고 집주인과 후속 세입자의 보호를 강화하고자 아래와 같은 조치가 따르니 불이익 받지 않도록 주의하시기 바랍니다.
▶ 금융 기관의 엄격한 관리 및 확인 절차
- 집주인이 대출 외 다른 방법으로 전세보증금 상환 가능 여부 확인
- 대출금을 현 세입자에게 직접 지급하여 다른 용도로 사용하지 못하도록 관리
- 반환대출 이용 중에는 새로운 주택 구입이 금지되며, 주택 구입 시 대출금 전액 회수와 3년간 주택담보대출 취급 금지 등 페널티 적용
▶ 보호조치를 위한 추가 조건
- 집주인은 후속 세입자와 “전세금 반환보증 가입”을 특약으로 하는 임대차 계약을 체결해야 함
- 은행은 해당 특약이 성실히 이행될 경우에 대출을 지원
- 집주인은 후속 세입자 입주 후 3개월 이내에 전세금 반환보증 가입 또는 보증료를 납입해야 하며, 이러한 의무를 이행하지 않으면 대출금 전액 회수 등 제재조치 가능
▶ 보증보험 상품
- 보증보험 상품 (HUG·HF·SGI) 운영
- 모든 주택의 후속 세입자가 자신의 전세금을 보호받을 수 있는 상품 제공
- 전세보증금 한도 없음, 세입자가 가입(보증료는 집주인이 대납)
- 집주인이 직접 가입하는 상품도 출시
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